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Rédaction et analyse de baux commerciaux

Les baux commerciaux relèvent généralement du domaine des contrats. Toutefois, le domaine commercial est truffé de nuances qui doivent être pleinement mesurées pour saisir la nature des enjeux. En effet, la négociation a d’autant plus d’importance lorsque le locataire et le locateur entretiennent une relation d’affaires dépassant le simple bail. Pour toutes ces raisons, la rédaction et l’analyse de baux commerciaux doit se faire avec diligence, par des professionnels d’expérience.

Les litiges en matière de baux commerciaux suivent généralement le cours suivant :

  1. Défaut du locataire ou locateur de respecter une ou plusieurs de leurs obligations;
  2. Étude et analyse du bail commercial, évaluation des clauses et pénalités s’il y a lieu;
  3. Envoi d’un avis généralement sous forme d’une mise en demeure dument signifiée;
  4. Dépôt d’une requête introductive d’instance dans le cas où aucune entente n’est intervenue. Il faudra généralement un délai d’au moins un an pour obtenir une audition devant la Cour une fois la cause inscrite;
  5. Possibilité de demander une injonction ou une ordonnance de sauvegarde pour protéger les droits de la partie lésée en attendant le procès;
  6. La durée d’un procès est variable selon la complexité de la cause;
  7. De la même manière, le jugement pourra être rendu dans une période plus ou moins longue suivant le procès;
  8. Finalement, l’exécution du jugement, si elle n’est pas volontaire, doit être demandée par «bref» au palais de justice et sera exécutée par un huissier.

Un bail commercial contient ou devrait contenir, outre l’identification des parties et du local ou de l’immeuble :

  • Durée du bail;
  • Mode de reconduction (tacite ou expresse, nécessité d’un avis de renouvellement ou de non-renouvellement);
  • Modalités de paiement du loyer (annuel, trimestriel, mensuel ou hebdomadaire, paiement par chèque ou virement bancaire, indexation, etc.);
  • Répartition des dépenses relatives au loyer (eau, électricité, réparations, entretien ménager, etc.);
  • Utilisation des lieux loués, destination;
  • Modalités de sous-location et cession;
  • Modalités de remise en état du bien;
  • Dépôt de garantie initial;
  • Assurances et responsabilité;
  • Cas de défaut, clause résolutoire et pénalités;
  • Clause d’exclusivité (par exemple dans un centre commercial, garantie d’exclusivité du commerce pharmaceutique);
  • Modalités de publication du bail;
  • Clause de médiation et arbitrage;
  • Élection de domicile aux fins judiciaires.

Bernier Fournier