Les 4 recours hypothécaires en cas de défaut du débiteur

16 février 2026
Par Me Marc-Antoine Pitre

Débiteur en défaut? Comprendre les quatre recours hypothécaires du créancier

Lorsqu’un débiteur est en défaut de paiement face à un créancier, lequel détient une ou des hypothèques mobilières ou immobilières, ce dernier peut exercer ses droits hypothécaires ou bien intenter un recours personnel contre son débiteur¹, ou encore entreprendre les deux (2) recours de manière simultanée, lorsque cela s’avère compatible.

L’action personnelle

Le créancier peut exercer une action personnelle à l’endroit de son débiteur. Il s’agit d’un recours ordinaire ouvert à un créancier face à son débiteur, nonobstant le fait que le créancier détienne ou non une hypothèque pour protéger sa créance.

Le recours vise l’obtention d’une condamnation du débiteur à payer une somme d’argent au créancier. On parle ici de l’exécution forcée en nature de l’obligation, de la résolution ou la résiliation du contrat ou bien de la diminution de l’obligation corrélative, soit celle du créancier².

L’exercice des droits hypothécaires

Outre l’action personnelle, le créancier détenteur d’une hypothèque peut exercer contre le débiteur l’un des quatre (4) recours hypothécaires prévus au Code civil du Québec soit :

• la vente sous contrôle de justice ;
• la prise en paiement ;
• la vente par le créancier hypothécaire ;
• la prise de possession à des fins d’administration.

Afin d’exercer l’un de ces recours, la créance doit être liquide et exigible et le débiteur, en défaut³. En d’autres mots, il faut que l’existence de la créance soit certaine, qu’elle porte sur un montrant déterminé et que le titulaire de la créance soit en droit de réclamer son exécution. L’hypothèque étant déjà un moyen de protéger sa créance, il est impossible d’entreprendre un recours hypothécaire de manière préventive.

Sauf exception, le recours hypothécaire est exercé en quelques mains que le bien hypothéqué se trouve⁴. De ce fait, même si le bien a été vendu, le droit hypothécaire s’exercera contre la personne propriétaire du bien au moment du recours. Cette règle reflète l’application du principe de droit de suite prévue au Code civil du Québec en matière de droit hypothécaire⁵.

Mesures préalables à l’exercice d’un droit hypothécaire

L’exercice du droit hypothécaire doit débuter par la publication d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire, lequel doit :

• Dénoncer tout défaut du débiteur d’exercer ses obligations ;
• Lui rappeler le droit de remédier à ce défaut;
• Indiquer le montant de la créance due au moment de l’inscription du préavis et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer ;
• Décrire le bien grevé et ;
• Sommer la personne contre laquelle le droit est exercé de délaisser le bien avant l’expiration du délai imparti⁶ (ce délai dépend du type d’hypothèque détenue⁷).

À ce préavis s’ajoute l’obligation de joindre une preuve de la signification au débiteur ou à toute autre personne contre laquelle le créancier entend exercer ses droits⁸.

Suivant l’inscription de son préavis sur le registre approprié, le créancier devra attendre l’expiration du délai prévu avant d’entreprendre une action judiciaire. Dans certains cas, notamment lorsque le bien est susceptible de dépérir ou de se déprécier rapidement, il est possible d’obtenir l’autorisation du tribunal pour passer outre le délai⁹.

La vente sous contrôle de justice

Parmi les types de recours hypothécaires, le plus utilisé par les créanciers est celui de la vente du bien hypothéqué. Dans ce cas, le tribunal désignera une personne qui procèdera à la vente et établira les conditions de celle-ci¹⁰. Cette vente aura pour effet de purger tous les droits réels, et donc il n’y aura plus aucun lien avec le propriétaire et aucune hypothèque ne subsistera.

Ce type de recours s’harmonise très bien avec une action personnelle, dont les conclusions peuvent être demandées à même l’action hypothécaire ou lors d’un recours distinct. En prévoyant une condamnation personnelle dans l’action hypothécaire, le créancier s’assure de pouvoir exercer son jugement si jamais la vente du bien ne couvre pas l’entièreté de la créance.

La prise en paiement

Ce recours hypothécaire consiste à prendre le(s) bien(s) hypothéqué(s) en paiement complet de la créance. On le compare à un échange de propriété contre l’extinction de la dette¹¹.

Ce type de recours n’est pas compatible avec une action personnelle puisque son exercice entraine la liquidation complète de la créance, même si la valeur du bien est en deçà du montant dû. Il est donc important que le créancier évalue avec justesse la valeur du bien hypothéqué avant d’exercer son choix de recours hypothécaire.

La vente par le créancier

Ce recours pourra être exercé par le créancier seulement si l’hypothèque porte sur les biens d’une entreprise. Il pourra vendre les biens grevés de gré à gré, par appels d’offres ou aux enchères¹². Le créancier doit essentiellement respecter les mêmes modalités que la personne désignée pour vendre les biens dans un recours de vente sous contrôle de justice. Par contre, ce ne sont pas tous les droits réels qui seront purgés au terme de la vente¹³.

La prise de possession à des fins d’administration

Un autre recours s’ouvrant au créancier qui détient une hypothèque grevant des biens d’une entreprise est la prise de possession à des fins d’administration. Ce recours permet au créancier de prendre temporairement possession des biens hypothéqués afin de les administrer et se payer à même les profits réalisés pour recouvrer la dette hypothécaire du débiteur¹⁴.

Besoin de représentation pour l’exercice d’un recours hypothécaire ?

Il existe divers recours ouverts au créancier afin d’exercer ses droits hypothécaires et obtenir le recouvrement de sa dette. Il s’agit de bien choisir celui qui sera le plus avantageux selon le résultat désiré et la situation des biens.

Votre débiteur est en défaut et vous désirez intenter un recours hypothécaire ? Contactez les professionnels de Bernier Fournier inc. afin d’obtenir des conseils et un accompagnement adapté à votre situation.

 

Rédigé avec la collaboration de Savannah Lemire, étudiante, et Alexia Lefebvre, stagiaire en droit.

¹Art. 2748 C.c.Q.
²Art. 1590 C.c.Q.
³Art. 2748 C.c.Q.
⁴Art. 2751 C.c.Q.
⁵Art. 2660 C.c.Q.
⁶Art. 2758 C.c.Q.
⁷Art. 2758 C.c.Q.
⁸Art. 2757 C.c.Q.
⁹Art. 2767 C.c.Q.
¹⁰Art. 2791 C.c.Q.
¹¹Art. 2782 C.c.Q.
¹²Art. 2784 C.c.Q.
¹³Art. 2790 C.c.Q.
¹⁴Art. 2773 C.c.Q.