Date de fin des travaux : une étape primordiale en droit de la construction


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Fin des travaux : quand un chantier est-il réellement terminé?

En droit de la construction, la date de fin des travaux n’est pas qu’une formalité administrative. Elle constitue un repère juridique déterminant, notamment pour la conservation d’une hypothèque légale de la construction, pour certains recours liés aux vices et malfaçons, ainsi que pour l’analyse de la responsabilité des intervenants au projet.

Cette date peut toutefois être difficile à établir. Dans les faits, un chantier peut être occupé, livré, corrigé, suspendu, repris ou modifié sans que cela permette nécessairement de conclure que les travaux sont terminés. C’est pourquoi la jurisprudence rappelle régulièrement que la fin des travaux est une question essentiellement factuelle1, qui doit être analysée selon les circonstances propres à chaque dossier.

Ce que prévoit le Code civil du Québec

L’article 2110 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») prévoit que le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux, laquelle survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. Le même article distingue la fin des travaux de la réception de l’ouvrage, laquelle correspond à l’acte par lequel le client déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Cette acceptation peut également être partielle ou totale.

Cette distinction est importante. La fin des travaux vise l’état objectif de l’ouvrage, tandis que la réception implique une manifestation d’acceptation par le client. Ces deux moments peuvent coïncider, mais ce n’est pas toujours le cas, puisqu’il arrive que la réception de l’ouvrage ait lieu avant la fin des travaux.

Une importante conséquence se rattache également à la fixation de la date de fin des travaux, puisque l’article 2116 C.c.Q. mentionne que ladite date constitue le point de départ de la prescription des réclamations que les parties peuvent s’adresser dans le cadre d’un contrat visant un ouvrage.

Une seule date de fin des travaux

En principe, il n’existe qu’une seule date de fin des travaux pour l’ensemble d’un projet. Cette date ne varie donc pas selon chaque entrepreneur, sous-traitant, fournisseur ou professionnel ayant participé au chantier. La jurisprudence citée en doctrine et dans les publications juridiques rappelle que la fin des travaux intervient généralement lorsque tous les travaux prévus au contrat, aux plans et devis, ainsi que ceux qui en découlent logiquement, ont été exécutés.

Cette règle est particulièrement importante pour les sous-traitants. Par exemple, un sous-traitant dont l’intervention est complétée tôt dans le projet n’a généralement pas à calculer ses délais à partir de la fin de ses propres travaux. Le point de départ sera plutôt la fin des travaux du projet dans son ensemble, sous réserve des particularités propres au dossier. Ce faisant, ledit sous-traitant doit faire preuve de prudence et s’assurer de connaitre la date de fin des travaux afin de protéger ses droits, notamment s’il souhaite procéder à l’inscription d’une hypothèque légale de la construction.

Une question de faits

La détermination de la date de fin des travaux repose rarement sur un seul document. Un certificat de fin des travaux, une facture finale, une prise de possession, une réception totale ou partielle ou l’occupation des lieux peuvent constituer des indices, mais ils ne sont pas nécessairement déterminants à eux seuls. Les tribunaux peuvent notamment considérer l’état réel du chantier, la démobilisation, la dernière réunion de chantier, la fin des rapports journaliers, les gestes des parties et la possibilité concrète d’utiliser l’immeuble conformément à sa destination.

Lorsque les travaux sont clairement définis au contrat, l’analyse porte d’abord sur l’exécution intégrale de ce qui a été convenu. Des travaux même mineurs peuvent reporter la fin des travaux s’ils font partie du contrat ou en constituent une suite logique et prévisible. À l’inverse, des travaux additionnels indépendants, des correctifs ou certaines obligations accessoires ne repoussent pas nécessairement la date de fin des travaux.

Les plans, devis et travaux additionnels

Lorsque des plans et devis existent, ils jouent un rôle central. Les travaux sont généralement considérés terminés lorsque ce qui y est prévu a été exécuté. Dans l’affaire Diamantopoulos c. Construction Dompat inc., souvent citée sur cette question, la Cour d’appel a rappelé les principes entourant l’unicité de la fin des travaux et l’importance d’analyser l’ensemble du projet plutôt que les interventions isolées des différents participants.

En l’absence de plans et devis précis, ou lorsque le contrat ne permet pas de déterminer clairement l’étendue des travaux, le deuxième critère de l’article 2110 C.c.Q. devient déterminant, soit que la fin des travaux survient quand l’ouvrage est en état de servir à l’usage auquel on le destine.2

Les malfaçons et déficiences ne repoussent pas toujours la fin des travaux

Il faut également distinguer les travaux à compléter des déficiences à corriger. La présence de malfaçons ou de déficiences ne retarde pas automatiquement la fin des travaux, surtout si l’ouvrage est fonctionnel et que les interventions restantes visent essentiellement à corriger ce qui a été mal exécuté. Des publications récentes portant sur la décision Langevin3 rappellent que les correctifs, les tests ou certaines obligations contractuelles accessoires ne doivent pas nécessairement être confondus avec des travaux inachevés au sens de l’article 2110 C.c.Q.

Cela dit, la ligne peut être mince. Si une intervention restante est nécessaire pour que l’ouvrage puisse réellement servir à l’usage auquel il est destiné, elle pourra contribuer à repousser la fin des travaux. L’analyse dépend donc de la nature de l’intervention restante, de son importance, de son lien avec le contrat et de son impact sur l’utilisation de l’ouvrage.

L’occupation des lieux n’est pas toujours déterminante

Le fait qu’un propriétaire occupe les lieux ou commence à utiliser l’immeuble peut être un indice pertinent, mais il ne règle pas nécessairement la question. Un immeuble peut être occupé alors que certains travaux contractuels demeurent à exécuter. À l’inverse, l’absence d’occupation ne signifie pas automatiquement que les travaux ne sont pas terminés.

Dans Placements Maléjo inc. c. Constructions Richard Lavoie & Associés inc.4, la Cour supérieure a notamment conclu, selon le résumé publié, que la fin des travaux n’était pas survenue à la date alléguée par le propriétaire, même si les logements étaient prêts à être habités, puisque certains travaux de revêtement extérieur n’étaient pas terminés, alors que lesdits travaux étaient prévus au contrat. Bref, la date où des logements sont prêts à être habités ne fixe donc pas automatiquement la date de fin des travaux.

Suspension, abandon ou résiliation du chantier

Les situations de suspension ou d’abandon des travaux soulèvent aussi des difficultés. Une simple suspension temporaire ne met pas nécessairement fin aux travaux. En revanche, un abandon définitif peut être assimilé à une fin des travaux et faire courir les délais applicables. Afin de délimiter les deux situations, les tribunaux peuvent notamment examiner la prévisibilité de la reprise du chantier et l’intention réelle des parties de poursuivre ou non les travaux. Ainsi, l’abandon des travaux se caractérise par l’interruption des travaux et l’intention manifeste du propriétaire ou de l’entrepreneur d’abandonner le chantier de manière définitive. La suspension des travaux, au contraire, est l’interruption des travaux avec l’intention de les reprendre.

Cette distinction peut avoir des conséquences majeures. Si un arrêt de chantier est qualifié d’abandon plutôt que de suspension, les délais de conservation d’une hypothèque légale pourraient commencer à courir plus tôt que ce qu’un entrepreneur ou un sous-traitant avait anticipé.

Pourquoi cette date est-elle si importante?

La date de fin des travaux est d’abord fondamentale pour l’hypothèque légale de la construction. En effet, selon l’article 2727 C.c.Q., l’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, même si elle n’a pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Pour la conserver, un avis doit être inscrit avant l’expiration de ce délai. Cet avis doit également être signifié au propriétaire et à la partie débitrice.

Cette date est également importante puisque l’hypothèque s’éteint six mois après la fin des travaux, sauf si le créancier publie une action contre le propriétaire ou inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. En pratique, une erreur dans l’identification de la fin des travaux peut donc entraîner la perte d’un recours hypothécaire pourtant essentiel au recouvrement d’une créance de construction.

La date de fin des travaux joue aussi un rôle en matière de responsabilité pour la perte de l’ouvrage. L’article 2118 C.c.Q. prévoit que l’entrepreneur, certains professionnels et le sous-entrepreneur, selon leur rôle respectif, peuvent être tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans suivant la fin des travaux, lorsque cette perte résulte notamment d’un vice de conception, de construction, de réalisation ou d’un vice du sol.

Enfin, il faut distinguer la date de la fin des travaux de celle de la réception de l’ouvrage. Cette dernière est pertinente notamment pour la garantie contre les malfaçons prévue à l’article 2120 C.c.Q. Cette disposition prévoit une garantie d’un an contre les malfaçons non apparentes existantes au moment de la réception ou découvertes dans l’année qui suit celle-ci.

Comment mieux documenter la fin des travaux?

Comme la fin des travaux est une question de preuve, les intervenants d’un chantier ont intérêt à conserver des éléments objectifs :

  • Photos horodatées;
  • Rapports de chantier;
  • États d’avancement;
  • Factures finales;
  • Rapports d’inspection;
  • Listes de déficiences;
  • Correspondances;
  • Procès-verbaux de réunions;
  • Documents de réception.

Dans Goyette c. 9262-4931 Québec inc.5, la Cour a notamment tenu compte de la crédibilité des témoins, de photos et d’un formulaire d’inspection pré-réception pour déterminer la date pertinente.

Une documentation rigoureuse permet non seulement de protéger les droits hypothécaires des entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs, mais aussi de réduire les conflits entre les parties au moment de déterminer les délais applicables aux recours.

Conclusion

La date de fin des travaux est une notion juridique déterminante en droit québécois de la construction. Elle influence directement les délais de conservation de l’hypothèque légale, certains recours en responsabilité, notamment en cas de perte de l’ouvrage, ainsi que l’analyse des garanties applicables à l’ouvrage. Pourtant, elle ne se résume pas à une date inscrite sur un certificat, une facture ou un courriel.

En effet, chaque situation doit être évaluée selon les faits : l’étendue du contrat, l’état réel de l’ouvrage, les plans et devis, les travaux restants, les déficiences, l’occupation des lieux, les travaux additionnels et l’intention des parties en cas d’arrêt du chantier. Dans un contexte où une erreur de calcul peut entraîner la perte de droits importants, une analyse juridique rapide et rigoureuse demeure essentielle. Contactez notre équipe qualifiée en droit de la construction dès aujourd’hui pour obtenir un accompagnement complet et personnalisé.

 

Rédigé par Me Jean-Christophe Massie

Avec la contribution de Me Alexia Lefebvre

1Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275.

2Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275 (CanLII).

311489470 Canada inc. c. Constructions Maxime Langevin, 2023 QCCS 943 (CanLII).

4Placements Maléjo inc. c. Constructions Richard Lavoie & Associés inc., 2011 QCCS 7096 (CanLII).

5Goyette c. 9262-4931 Québec inc., 2020 QCCQ 331.