Demande en passation de titres

Expertises connexes

La passation de titre : faire respecter une promesse d’achat ou de vente immobilière

La demande en passation de titre est un des recours possibles parmi les recours traditionnels de droit en exécution de l’obligation permettant de faire respecter une promesse de vente ou d’achat de propriété. Le créancier d’une obligation a droit à ce que le débiteur s’exécute correctement, entièrement et sans retard. Il est possible de recourir à l’action en passation de titre au moyen d’une demande au tribunal lorsque le créancier d’une obligation fait défaut d’exécuter le contrat sans justification. Le tribunal peut ainsi ordonner au débiteur de passer le contrat selon les conditions de la promesse et de déclarer que, si le débiteur ne s’exécute pas, le jugement tiendra lieu de ce contrat. Ces principes s’appliquent notamment dans le droit immobilier. Ainsi, si une personne s’est engagée à vendre une propriété ou à en acheter une, le bénéficiaire de cette promesse peut en forcer l’exécution lorsque celui-ci refuse de signer l’acte de vente.

L’action en passation de titre permet au créancier d’une obligation contractuelle de contraindre le vendeur à lui remettre les titres de propriété de l’immeuble visé par la promesse ou, inversement, d’obliger l’acheteur à procéder à l’acquisition conformément aux engagements souscrits. Ce recours constitue ainsi un moyen d’obtenir l’exécution en nature de la promesse bilatérale de vente lorsque l’une des parties refuse injustement de donner suite à la transaction.

Le droit de propriété

Toutefois, l’exercice de ce recours demeure subordonné à l’existence d’un droit de propriété toujours détenu par le promettant vendeur. En effet, lorsque l’immeuble a déjà été vendu à un tiers avant l’introduction de l’action, il devient généralement impossible d’obtenir la passation de titre ou l’annulation de la vente intervenue avec ce tiers. La promesse de vente ou d’achat n’opère pas, à elle seule, le transfert du droit de propriété; elle crée plutôt des obligations réciproques entre les parties. Ainsi, si le vendeur s’engage à vendre l’immeuble et l’acheteur s’engage à l’acquérir, le transfert de propriété ne survient qu’au moment de la signature de l’acte de vente.

Par conséquent, l’acheteur bénéficiaire de la promesse ne peut revendiquer la nullité de la vente conclue subséquemment entre le vendeur et un tiers, puisqu’il ne détenait pas encore de droit réel sur l’immeuble au moment de cette seconde vente. Néanmoins, des recours demeurent ouverts à son bénéfice. D’une part, il peut exercer une action en responsabilité contractuelle contre le vendeur pour inexécution de ses obligations. D’autre part, une action en responsabilité extracontractuelle peut également être intentée contre le tiers acquéreur lorsque celui-ci a agi de mauvaise foi. À titre d’exemple, le tiers qui savait que le vendeur violait une promesse d’achat en lui vendant la propriété serait considéré de mauvaise foi.

Conditions à remplir : recours en passation de titre

Des conditions bien reconnues par la jurisprudence et la doctrine doivent être remplies afin de permettre le recours en passation de titre:

• Une mise en demeure, encore que son absence ne soit pas nécessairement fatale;
• La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse d’achat, encore que cette exigence soit interprétée et appliquée avec une certaine souplesse et non pas de façon stricte;
• L’offre et la consignation du prix de vente indiqué à la promesse d’achat, encore que cette exigence ait, elle aussi, été assouplie et puisse même être exécutée postérieurement au jugement si les circonstances s’y prêtent;
• La prise de l’action dans un délai raisonnable.

Avant qu’un jugement ne soit rendu dans le cadre d’une action en passation de titre, le demandeur peut procéder à la préinscription de son recours au registre foncier afin de préserver ses droits relativement à l’immeuble visé. Cette mesure vise notamment à empêcher, de manière temporaire, que des transactions susceptibles de compromettre l’exécution éventuelle du jugement soient effectuées sur l’immeuble durant l’instance.

La préinscription demeure toutefois soumise à certaines conditions. En particulier, aucun acte de vente conclu entre le promettant-vendeur et un tiers ne doit avoir été publié au registre foncier entre la signature de la promesse et la publication de la préinscription. Dans le cas contraire, les droits du tiers acquéreur publiés au registre foncier pourraient primer ceux du bénéficiaire de la promesse.

Contrairement à certaines mesures conservatoires, la préinscription ne requiert pas l’autorisation préalable du tribunal. Elle produit par ailleurs un effet rétroactif important. La jurisprudence lui reconnait un effet comparable à celui d’une saisie avant jugement, en ce qu’elle restreint indirectement le droit du propriétaire de disposer librement de l’immeuble pendant la durée du litige. Cette publicité légale permet ainsi d’informer les tiers de l’existence du recours et de protéger l’efficacité du jugement susceptible d’être rendu ultérieurement.

Intervention diligente

Dans un contexte où les enjeux financiers et patrimoniaux liés aux transactions immobilières sont souvent considérables, l’action en passation de titre exige une intervention diligente ainsi qu’une analyse rigoureuse des droits des parties et des inscriptions publiées au registre foncier. Une gestion rapide et efficace du dossier s’avère essentielle afin d’assurer la préservation des droits du bénéficiaire de la promesse et de maximiser les chances d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement contractuel.

L’équipe de Bernier Fournier peut vous aider à faire une demande en passation de titre afin de respecter une promesse de vente ou d’achat et de s’assurer que toutes les formalités légales sont rencontrées pour l’exercice de votre recours.