Augmentation de loyer en 2026 au Québec : le guide complet
Augmentation de loyer en 2026 au Québec : nouveaux critères de fixation, avis de renouvellement et bail électronique
Depuis le 1er janvier 2026, d’importants changements sont entrés en vigueur en matière de fixation de loyer au Québec. Ces modifications touchent directement le calcul de l’augmentation de loyer 2026, le contenu obligatoire de l’avis d’augmentation ainsi que le formulaire de bail.
Comme la majorité des baux résidentiels se renouvellent le 1er juillet, les avis transmis au printemps 2026 sont particulièrement concernés. Tant les locateurs que les locataires ont intérêt à bien comprendre les nouveaux paramètres applicables.
Nouvelle méthode de calcul de l’augmentation de loyer en 2026
La réforme vise à simplifier le calcul de l’augmentation de loyer, qui reposait auparavant sur de nombreux facteurs (revenu net, dépenses d’exploitation, frais d’entretien et de gestion, etc.), souvent difficiles à vérifier pour les locataires.
Le nouveau calcul se base maintenant sur quatre grands critères simplifiés permettant une meilleure prévisibilité des taux d’augmentation ainsi que des négociations et communications plus transparentes entre locataire et locateur.
1. Pourcentage de base pour le loyer
Ce premier critère est central à la fixation du loyer.
Il est désormais établi à partir de la moyenne de l’Indice des prix à la consommation (ci-après “IPC”) sur trois ans, alors qu’avant 2026, seul l’IPC de l’année précédente était considéré.
Pour un bail débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, le TAL fixe le pourcentage de base à 3,1%.
Ce taux n’étant qu’applicable pour l’année 2026 seulement, il est essentiel de vérifier chaque année les paramètres publiés par le Tribunal administratif du logement (ci-après”TAL”) avant de transmettre un avis d’augmentation via le site web du TAL.
2. Variation des taxes foncières et scolaires
La variation des taxes foncières et scolaires peut également influencer l’ajustement du loyer.
Depuis 2026, seule la portion de la hausse qui dépasse le pourcentage de base applicable est retenue dans le calcul; si la variation est inférieure (ou égale) au pourcentage de base, son impact est réputé nul.
3. Variation des primes d’assurances
Le même mécanisme s’applique aux primes d’assurance incendie et responsabilité : seule la portion de la hausse qui excède le pourcentage de base peut être prise en compte, et toute portion inférieure est réputée sans effet dans le calcul.
4. Dépenses d’immobilisations
Bien que les dépenses d’immobilisation étaient déjà prises en compte avec l’ancienne méthode de fixation des loyers, leur traitement a été substantiellement modifié en 2026. Contrairement la méthode précédente, le traitement des immobilisations repose désormais sur un taux fixe de 5 %, plutôt que sur un taux variable lié aux conditions économiques.
Les dépenses d’immobilisation sont définies comme étant les dépenses engagées pour des réparations ou améliorations majeures, ainsi que pour la mise en place d’un nouveau service, d’un accessoire ou d’une dépendance1.
Le règlement comporte désormais une annexe énumérant de façon indicative les travaux admissibles, permettant ainsi de préciser la portée de ce qui peut être considéré comme une immobilisation. On y retrouve notamment :
- la réfection de la toiture (bardeau, membrane, isolation);
- la réparation ou le renforcement des fondations;
- le remplacement majeur de portes ou fenêtres;
- la rénovation substantielle d’une cuisine ou d’une salle de bain;
- la modernisation d’un système de chauffage;
- l’amélioration de l’insonorisation entre unités;
- l’installation de bornes de recharge.
Toute aide gouvernementale ou indemnité reçue relativement aux travaux doit être déduite du montant admissible.
Le Tribunal administratif du logement met à disposition un outil de calcul intégrant l’ensemble des critères applicables à la fixation des loyers. Vous pouvez retrouver cet outil en ligne.
Le bail modifié (maintenant en version électronique)
Le formulaire de bail n’échappe pas aux modifications ni au virage numérique.
Depuis le 1er janvier 2026, le bail de logement peut désormais être conclu au moyen d’une plateforme électronique, permettant la rédaction, la signature et la conservation du document en ligne.
Par ailleurs, les formulaires doivent désormais inclure :
- une clause relative au droit de fumer ;
- pour les immeubles nouvellement bâtis ou convertis à des fins locatives, l’indication du loyer maximal pouvant être exigé au cours des cinq premières années ;
- une mention spécifique lorsque le logement était vacant dans les 12 mois précédant le début du bail.
Avis d’augmentation de loyer : contenu obligatoire et rappels essentiels
Au 1er janvier 2026, un seul changement est apporté à l’avis de modification du bail. Ce changement n’aura d’impact que dans les cas où des services sont offerts à la personne même du locataire. On pense entre autres à des services de repas ou d’aide-ménagère par exemple, qui trouvent principalement application dans le cas des Résidences privées pour aînés (RPA).
Les propriétaires qui offrent ces services devront donc préciser le montant ou le pourcentage d’augmentation du loyer qui est afférent au coût de ces services.
Nous vous rappelons toutefois que, depuis le 26 décembre 2024, l’avis de modification du bail doit comprendre certaines mentions afin d’être valide, notamment offrir trois choix de réponse au locataire :
- Accepter le renouvellement et les modifications;
- Refuser les modifications et renouveler le bail;
- Refuser le renouvellement et quitter le logement.
Nous vous invitons à utiliser les formulaires disponibles sur le site web du TAL pour vous assurer d’avoir la version à jour et conforme aux nouvelles règles en vigueur.
Ce qu’il faut retenir sur la fixation de loyer en 2026
Pour conclure, nous tenons à rappeler que ces nouveaux changements et la volonté de simplifier les processus ne dispensent pas les locateurs de leurs obligations et des délais prescrits.
En ce début d’année, nous rappelons aux locateurs qu’ils doivent notamment :
- Produire les relevés 31 (RL-31) avant le 28 février 2026 auprès de Revenu Québec;
- Transmettre les avis d’augmentation dans les délais légaux : pour un bail se terminant le 30 juin, cet avis devrait être transmis entre le 1er janvier et le 31 mars (soit 3 à 6 mois avant l’échéance);
- Calculer l’augmentation conformément aux paramètres 2026, à l’aide de l’outil officiel du Tribunal administratif du logement;
- Utiliser les formulaires à jour.
En cas de doute quant à l’application des nouveaux critères, à la validité d’un avis ou à la stratégie à adopter devant le TAL, l’équipe de Bernier Fournier demeure disponible pour vous conseiller et vous accompagner, tant pour prévenir un litige que pour vous représenter devant le TAL.
Rédigé avec la collaboration d’ Alexia Lefebvre, stagiaire en droit.
1Règlement modifiant le Règlement sur les critères de fixation de loyer, (2025) 51 G.O. II, 6849, art. 1.