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Le contrat de location (bail)

Le contrat de location, communément nommé le « bail », peut porter soit sur des biens immobiliers (par exemple un appartement ou un local commercial), soit sur des biens mobiliers (par exemple de l’équipement de travail).

L’équipe de Bernier Fournier est très familière avec l’ensemble du corpus législatif réglementant tous les types de contrat de louage pouvant être conclus. Ses avocats peuvent ainsi vous représenter, tant en amont, lors de la négociation ou la rédaction du bail, qu’en aval, devant les tribunaux de droit commun ou la Régie du logement.

De façon générale, la loi prévoit une série de règles applicables à l’ensemble des contrats de bail. Elle prévoit toutefois également des règles spécifiques applicables uniquement au bail de logement. Ainsi, il faut savoir que le cadre législatif du bail commercial est moins étoffé que celui du bail de logement, laissant une plus grande marge de manœuvre lors de la rédaction du premier que du deuxième.

Bail commercial

Le bail commercial n’est pas un bail spécifiquement prévu par la loi. Par conséquent, ce bail est uniquement encadré par les dispositions générales applicables aux contrats et aux contrats de louage. Pour l’entrepreneur, ce contrat servira généralement à prévoir les dispositions concernant la location d’un local commercial loué aux fins d’exploitation de l’entreprise.

Alors que la loi ne requiert pas que ce bail soit fait par écrit, l’entrepreneur avisé aura tout avantage à le faire afin de clarifier ses droits et obligations en cas de litige. Bien qu’il soit théoriquement suffisant pour l’entrepreneur et le locateur de s’entendre sur le bien à louer ainsi que sur le prix du loyer, il est hautement conseillé de convenir à l’avance de plusieurs modalités telles que la durée du bail, la possibilité de résiliation ou de sous-location, les modalités de renouvellement, les obligations d’entretien, les questions de taxes et de frais d’électricité, les usages prohibés, les obligations d’assurance, la présence d’un cautionnement, etc.

À cette étape, le travail de notre équipe peut entre autres consister à prévoir et négocier les différentes clauses dans l’intérêt de nos clients, en plus de s’assurer que la rédaction ne comporte pas d’ambiguïté qui pourrait devenir problématique en cas de conflit d’interprétation. Nos professionnels possèdent les connaissances et les compétences nécessaires pour vous accompagner dans cette étape cruciale à la réussite de votre entreprise.

Suivant l’hypothèse où aucun contrat écrit n’a été prévu entre les parties, il faut alors se référer au contrat verbal, avec les difficultés de preuve pouvant en découler. Si les parties n’ont pas tout prévu, le Code civil du Québec prévoit des dispositions supplétives applicables en l’absence d’entente contraire. Par exemple, s’il revient au locateur de faire les réparations nécessaires au bien loué, il revient généralement au locataire de faire les petites réparations d’entretien. De plus, le locataire pourra sous-louer son local commercial sur simple avis au locateur, qui ne pourra refuser sans motif sérieux. Enfin, le bail d’un immeuble commercial à durée fixe de plus d’un an sera, à terme, reconduit tacitement pour une durée d’un an si le locataire continue, sans opposition, d’occuper les lieux plus de dix jours après l’expiration du bail. En conséquence, l’entrepreneur désirant s’écarter de ces dispositions supplétives devra nécessairement le prévoir explicitement à son contrat.

En cas de litige sur la base de ce type de contrat, notre équipe chevronnée peut vous représenter devant les tribunaux de droit commun, soit la Cour du Québec et la Cour supérieure. Les avocats expérimentés du cabinet Bernier Fournier peuvent également vous épauler dans une négociation de règlement à l’amiable, en faisant prévaloir à tout moment vos intérêts légaux, financiers et commerciaux.

Bail de logement

Contrairement au bail commercial, le bail de logement ne peut être négocié entre le locateur et le locataire avec autant de liberté. Il doit en effet être rédigé conformément aux dispositions obligatoires du Code civil du Québec et prendre la forme prévue par le formulaire de la Régie du logement.

Pour illustrer cette situation, on peut prendre l’exemple du locateur qui ne pourrait pas interdire la sous-location du logement en incluant une clause en ce sens dans le contrat de bail. Cette disposition, même si elle était écrite, serait juridiquement sans effet. Dans ce cas, le locateur devra plutôt s’en remettre au critère du motif sérieux prévu par la loi pour être en mesure de refuser un sous-locataire particulier proposé par son locataire.

Comme l’illustre l’exemple précédent, la législation concernant le bail de logement est généralement favorable au locataire, qui a le droit au maintien paisible dans les lieux. En effet, celui-ci ne peut être évincé qu’aux conditions prévues par la loi, ce qui est souvent source de litige.

Notre étude réputée représente fréquemment des locateurs ou des locataires devant la Régie du logement relativement à divers différends : le propriétaire qui veut reprendre le logement pour l’habiter, le locataire qui retarde fréquemment le paiement de son loyer, le locateur qui veut effectuer une importante augmentation de loyer, le locataire qui est très bruyant ou qui a saccagé les lieux, etc. Nos avocats entendent vos préoccupations et savent travailler en collaboration avec vous afin de faire valoir vos droits, dans le sens de vos intérêts.


Bernier Fournier