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La demande en passation de titre est un des recours possibles parmi les recours traditionnels de droit en exécution de l’obligation permettant de faire respecter une promesse de vente ou d’achat de propriété1. Le créancier d’une obligation a droit à ce que le débiteur s’exécute correctement, entièrement et sans retard2. Au moyen d’une demande au tribunal, il est possible de recourir à l’action en passation de titre lorsque le créancier d’une obligation fait défaut d’exécuter le contrat projeté sans justification valable. Le tribunal peut ainsi ordonner au débiteur de passer le contrat selon les conditions de la promesse et de déclarer que, si le débiteur ne s’exécute pas, le jugement tiendra lieu de ce contrat3. Ces principes s’appliquent notamment dans le droit immobilier. Ainsi, si une personne s’est engagée à vendre une propriété ou à en acheter une, le bénéficiaire de cette promesse peut en forcer l’exécution au moyen d’une action en passation de titre lorsque celui-ci refuse de signer l’acte de vente.
En pratique, l’action en passation de titre permet au créancier de forcer le vendeur à lui remettre les titres de propriété de l’immeuble ou encore d’obliger l’acheteur à acheter l’immeuble faisant l’objet de la promesse. Il est important de s’assurer que le vendeur n’a pas déjà vendu l’immeuble à un tiers, puisque dans cette éventualité il serait impossible de demander la nullité de la vente intervenue entre le vendeur et le tiers ni la passation de titre. La signature d’une promesse de vente ou d’achat entre le vendeur et l’acheteur est une promesse bilatérale. Le vendeur s’engage à vendre la propriété et l’acheteur à lui acheter. La signature de la promesse ne transfert pas la propriété, donc l’acheteur ne pourrait pas demander la nullité de la vente intervenue entre un tiers et le vendeur, car l’acheteur lui-même n’était pas encore le réel propriétaire. Toutefois, des recours demeurent possibles contre le vendeur, en responsabilité contractuelle, et contre le tiers qui a acheté la propriété faisant l’objet de la promesse, en responsabilité extracontractuelle, à la condition que ce dernier soit de mauvaise foi4. À titre d’exemple, le tiers qui savait que le vendeur violait une promesse d’achat en lui vendant sa propriété serait considéré de mauvaise foi5.
Des conditions bien reconnues par la jurisprudence et la doctrine doivent être remplies afin de permettre le recours en passation de titre6:
« 1) une mise en demeure, encore que son absence ne soit pas nécessairement fatale;
2) la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse d’achat, encore que cette exigence soit interprétée et appliquée avec une certaine souplesse et non pas de façon stricte;
3) l’offre et la consignation du prix de vente indiqué à la promesse d’achat, encore que cette exigence ait, elle aussi, été assouplie et puisse même être exécutée postérieurement au jugement si les circonstances s’y prêtent;
4) la prise de l’action dans un délai raisonnable.»
Avant qu’un jugement ne soit rendu sur la passation de titre, il est possible de faire une préinscription au registre foncier de l’action en passation de titre afin d’empêcher temporairement les transactions pouvant être effectuées sur l’immeuble. Toutefois, il ne doit y avoir aucun contrat de vente intervenu entre le promettant-vendeur et un tiers publié au registre foncier entre la signature de la promesse et la publication7. La préinscription ne nécessite pas une autorisation préalable du tribunal et a un effet rétroactif, elle a donc, selon la jurisprudence, « le même effet qu’une saisie avant jugement, soit une restriction, même si ce n’est que de façon indirecte, au droit de disposer de l’immeuble auquel elle s’applique »8.
L’équipe de Bernier Fournier peut vous aider à faire une demande en passation de titre afin de respecter une promesse de vente ou d’achat et de s’assurer que toutes les formalités légales sont rencontrées pour l’exercice de votre recours.
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1 Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art.1397 (ci-après : « C.c.Q. »).
2 Art. 1590 C.c.Q.
3 Art. 1712 C.c.Q.
4 Art. 1458 C.c.Q; art. 1457 C.c.Q.
5 Art. 1397 al.1 C.c.Q.
6 Cimon c. Immeubles Paul-E. Richard inc., 2010 QCCS 3350.
7 Karim, Vincent, Les obligations, 3e éd., Montréal, Wilson & Lafleur , 2009.
8 Cimon c. Immeubles Paul-E. Richard inc., préc., note 6.