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Les limites de votre propriété

Les limites de votre propriété sont définies principalement par les titres de propriété, les plans cadastraux et la délimitation de votre terrain. Cette dernière peut être trouvée soit par piquetage ou bien par bornage. Le bornage d’un terrain est particulièrement utile lorsqu’il existe une incertitude quant à l’endroit où se situe exactement la ligne entre les deux terrains. Il convient donc de bien saisir la différence entre ces deux façons de faire ainsi que leurs caractéristiques.

Le piquetage

Le piquetage est l’ensemble des opérations et procédures qui sont effectuées par un arpenteur-géomètre afin d’indiquer les limites d’un terrain. Il s’agit donc de l’opinion d’un arpenteur-géomètre quant aux limites d’une propriété donnée. Le piquetage est effectué à la demande et au seul bénéfice du client qui le requiert et n’a donc pas la même valeur légale que le bornage. Le piquetage rend publiques les limites apparentes du terrain mais ne reconnaît pas vraiment celles-ci face aux autres personnes, en particulier vos voisins. Le piquetage peut toutefois être utile pour une personne désirant connaître les limites précises de son terrain avant d’effectuer des travaux.

Le bornage

Le bornage est principalement utilisé dans les cas où les voisins ne considèrent pas que les limites des terrains sont au même endroit ou encore lorsqu’une haie de cèdres ou une clôture n’est pas située sur la ligne séparative des terrains. Le bornage est d’ailleurs très utile suite à la rénovation cadastrale lorsque celle-ci change ou semble changer les terrains. En somme, il s’agit de la façon d’établir la délimitation, de façon permanente et irrévocable, entre deux terrains.

Il n’a pas d’effet rétroactif, mais il a un effet déclaratif de la position qu’a toujours véritablement eue la ligne séparative des propriétés1. Par ailleurs, le Code civil du Québec2 (ci-après « C.c.Q. ») prescrit que tout propriétaire d’un terrain donné peut exiger de son voisin que ceux-ci procèdent au bornage de leurs propriétés contiguës afin d’établir les bornes, de rétablir des bornes remplacées ou disparues, de reconnaître d’anciennes bornes ou tout simplement pour rectifier la ligne séparative de leur fonds. Ainsi, il y a deux possibilités lord du bornage d’un terrain.

Tout d’abord, si les deux propriétaires des terrains concernés s’entendent entre eux sur la nécessité d’un bornage et qu’ils sont également d’accord sur le choix d’un arpenteur-géomètre, celui-ci entendra les deux parties. Il fera une analyse complète des titres sur les deux terrains en étudiant également les limites des propriétés voisines si cela est nécessaire. Par la suite, il remettra aux parties un rapport complet présentant ses conclusions sur la question.

Si les conclusions sont acceptées par toutes les parties, l’arpenteur-géomètre les convoquera à la pose des bornes, également nommé l’abornement. L’arpenteur-géomètre rédigera finalement un procès-verbal de bornage, lequel sera inscrit au Registre foncier.

Toutefois, si les parties ne s’entendent pas sur les conclusions du rapport, le tribunal décidera de la limite des propriétés. Dans les 30 jours suivant le dépôt du rapport de l’arpenteur-géomètre, l’un ou l’autre des voisins peut présenter une demande au tribunal, lequel entendra les prétentions de toutes les parties.

De plus, il peut arriver que l’un des deux voisins refuse initialement la demande de bornage. Le demandeur pourra alors mettre en demeure son voisin de consentir au bornage et de convenir du choix d’un arpenteur-géomètre afin de procéder aux opérations requises. Si les deux parties s’entendent suite à l’envoi de la mise en demeure, les prochaines étapes seront tel que précédemment énoncé et l’arpenteur-géomètre produira un procès-verbal de bornage qui sera inscrit au Registre foncier.

Par contre, si l’envoi d’une mise en demeure n’a pas permis aux parties de s’entendre, la cause devra être portée en Cour supérieure. Le tribunal prononcera alors le bornage des terrains et désignera lui-même l’arpenteur-géomètre qui y procédera3.

Concernant les frais pour les services rendus par l’arpenteur-géomètre, plusieurs options sont possibles. Depuis l’entrée en vigueur du Nouveau Code de procédure civile le 1er janvier 2016, il y a dorénavant lieu de distinguer les différents types de frais liés à un bornage.

Tout d’abord, les frais de l’abornement et du procès-verbal de celui-ci sont partagés proportionnellement à la ligne bornée de chaque immeuble4. Les frais d’expertise de l’arpenteur-géomètre suite à la rédaction de son rapport sont quant à eux partagés également entre les propriétaires5. Les autres frais de justice sont à la charge de la partie qui succombe et dus à la partie qui aura gain de cause6.

Conclusion

En conclusion, si vous désirez établir les limites de votre propriété et que celles-ci aient une valeur à l’égard des tiers, vous devez donc procéder au bornage de votre terrain par un arpenteur-géomètre. Cette opération sera très simple si vous pouvez compter sur la collaboration de vos voisins. À défaut, vous devrez effectuer plusieurs démarches de nature juridique, que ce soit la mise en demeure ou la demande introductive d’instance et, à ce titre, il est toujours pertinent de consulter des professionnels qui sauront vous conseiller selon de vos besoins.

Pour plus d’informations concernant le droit immobilier, nous vous invitons à communiquer avec Me Maurice Laplante, lequel se fera un plaisir de répondre à vos questions.

Rédigé par Bernier Fournier avec la collaboration de Madame Sabrina Landry-Bergeron, étudiante en droit.

 


1Trudel c. Gingras, [1996] R.D.I. 187; Groleau c. Roy, 2009 QCCS 627.
2Code civil du Québec, L.Q. 1991, c.64, art.978.
3Code de procédure civile, RLRQ, c. C-25.01, art.469.
4Id., art. 475.
5Id., art. 470, al.2.
6Id., art.339 et 340.


Bernier Fournier